Es una de las situaciones que más desgasta, porque no hay drama pero hay una sangría constante. Cada mes sale dinero de su cuenta para sostener un inmueble del que otro es dueño a medias sin aportar nada. Y cuando se lo dice, la respuesta es siempre la misma: «pues véndelo tú» o directamente el silencio.
Aquí la ley es inequívoca y está de su lado.
Artículo 393: el concurso de los partícipes en los beneficios y en las cargas es proporcional a sus respectivas cuotas.
Artículo 395: «Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Sólo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio.»
Fíjese en la última frase, porque es la respuesta a casi todas las excusas: la única forma de no pagar es dejar de ser propietario. No vale «no lo uso», no vale «no estoy de acuerdo con esa reforma» y no vale «no tengo dinero».
Qué gastos puede reclamar
| Sí es reclamable | Discutible o no reclamable |
|---|---|
| IBI y tasa de basuras | Mejoras no necesarias hechas sin consultar |
| Cuotas ordinarias de comunidad y derramas | Reforma estética decidida en solitario |
| Seguro del inmueble | Suministros consumidos por quien vive dentro |
| Reparaciones necesarias y urgentes | Mobiliario y electrodomésticos |
| Cuotas de la hipoteca que financió la compra | Gastos sin factura ni justificante de pago |
La línea que separa las dos columnas es la necesidad. Conservar el inmueble es obligación de todos; mejorarlo a gusto de uno, no. Y aquí es donde muchas reclamaciones se caen: por no haber avisado antes de gastar.
La regla de oro: avisar antes de pagar
Si va a afrontar un gasto relevante, comuníquelo por escrito a los demás comuneros antes de hacerlo, con el presupuesto y la razón. Dos motivos:
- Blinda la reclamación. Un gasto anunciado, justificado y no objetado es casi indiscutible en juicio.
- Evita la defensa favorita del deudor: «no lo autoricé y era innecesario».
Para gastos que van más allá de la simple conservación conviene recordar que la administración de la cosa común se rige por mayoría de cuotas, según el artículo 398. Lo explico en ¿puede alquilar un piso en proindiviso sin el acuerdo de todos?.
Cómo se reclama, paso a paso
- 1. Reúna la prueba. Recibos, facturas y —esto es lo que se olvida— el justificante de que pagó usted: extractos bancarios con el cargo. Una factura sin prueba de pago no acredita nada.
- 2. Liquide la cuenta. Una tabla por ejercicios: concepto, importe total, porcentaje del deudor, importe reclamado. Clara y sumable.
- 3. Requerimiento fehaciente. Burofax con acuse y certificación de contenido, o requerimiento notarial. Además de intentar el cobro, interrumpe la prescripción y sirve para el requisito previo de negociación.
- 4. Demanda. Si no paga, acción de reembolso. Con documentación ordenada suele ser un procedimiento sin sorpresas.
El plazo: cinco años, y corren
La acción de reembolso es una acción personal y prescribe a los cinco años. Es el error más caro que veo: gente que aguanta ocho o diez años pagando y descubre que los ejercicios más antiguos ya no se pueden reclamar. Si lleva tiempo pagando solo, no espere más a mandar el requerimiento.
Frente al acreedor son ustedes dos, no solo usted
Un matiz que conviene tener claro. La comunidad de propietarios, el ayuntamiento o el banco pueden reclamarles a cualquiera de los dos, con independencia de lo que ustedes hayan pactado. Por eso a veces no queda más remedio que pagar el total para evitar recargos, un embargo o la ejecución de la hipoteca. Eso no le perjudica: paga, documenta y después repite contra el comunero por su parte.
Dos reclamaciones que suelen ir juntas
Si además ese comunero vive en el inmueble mientras usted paga los gastos, hay una segunda reclamación posible por el uso excluyente, con sus propios requisitos. Son compatibles y se plantean a la vez. Lo detallo en indemnización por uso excluyente del proindiviso.
Reclamar gastos ordena las cuentas, pero no disuelve la comunidad. Si el conflicto es estructural, la reclamación debe ir acompañada de una estrategia de salida.
Es lo que hago en la práctica: liquidar la deuda y, en el mismo movimiento, plantear la salida —compra, venta de cuota o división judicial—. Un comunero que se ve con una deuda documentada y una demanda de división encima negocia de otra manera.
Preguntas frecuentes
¿Puedo reclamar los gastos que he pagado yo solo?
Sí, en proporción a la cuota de cada uno, por el artículo 395 del Código Civil. Solo se libra quien renuncie a su parte del dominio.
¿Y si dice que no usa el inmueble?
Es irrelevante. La obligación de contribuir nace de la propiedad, no del uso.
¿Puedo reclamar las cuotas de la hipoteca que he pagado sola?
Sí, si es la hipoteca que financió la adquisición del inmueble común y usted acredita haber pagado por encima de su cuota.
¿En cuánto tiempo prescribe?
Cinco años, por tratarse de una acción personal. Cada mes que pasa sin reclamar acerca los recibos más antiguos a quedar fuera.
¿Puedo quedarme con el inmueble si él no paga nada?
No: impagar no le hace perder la propiedad. Lo que puede hacer es reclamar la deuda y forzar la disolución de la comunidad, y en su caso compensar lo que le debe con lo que le corresponda del precio.
Este artículo tiene finalidad divulgativa y no constituye asesoramiento jurídico para un caso concreto. La calificación de un gasto como necesario y el plazo aplicable pueden variar según las circunstancias. Antes de reclamar, contraste su caso conmigo.
