La situación típica: un divorcio o una herencia, un piso al 50 % y una hipoteca de la que quedan doce años. Se acuerda que uno se queda con la casa y compensa al otro. Se firma la escritura de extinción de condominio, todos contentos. Y dos años después, quien salió descubre que el banco lo sigue considerando deudor y que no le conceden una hipoteca nueva.
No es un fallo del notario. Es que son dos operaciones distintas y solo se hizo una.
«La novación, que consiste en sustituirse un nuevo deudor en lugar del primitivo, puede hacerse sin el conocimiento de éste, pero no sin el consentimiento del acreedor.» —artículo 1205 del Código Civil.
Ustedes pueden pactar entre sí lo que quieran. Frente al banco, ese pacto no existe hasta que el banco lo firma.
Dos operaciones que hay que hacer juntas
| Extinción de condominio | Novación de la hipoteca | |
|---|---|---|
| Qué resuelve | La titularidad del inmueble | Quién debe el préstamo |
| Quién interviene | Los copropietarios y el notario | El banco, además de ustedes |
| Se puede imponer | Sí, judicialmente si no hay acuerdo | No. El banco no está obligado |
| Si falta | Sigue habiendo condominio | Sigue siendo deudor de una casa ajena |
La conclusión práctica es una sola: hable con el banco antes de ir al notario, no después. Si la entidad no va a liberarle, mejor saberlo antes de firmar.
Las tres vías para resolver la hipoteca
1. Novación con cambio de deudor
Es la vía natural. El banco acepta que usted salga y que el adjudicatario asuma la deuda íntegra. La entidad hará un estudio de solvencia de quien se queda: si sus ingresos no soportan la cuota completa, dirá no, y está en su derecho.
Lo que conviene prever: comisión de novación según escritura, gastos de notaría y registro por la modificación, y entre uno y tres meses de trámite. A veces el banco acepta pero exige un avalista o una ampliación de plazo.
2. Subrogación en otra entidad
Si su banco se niega, el adjudicatario puede llevarse el préstamo a otra entidad que se lo conceda a su solo nombre. Funciona con frecuencia, porque para el banco nuevo es captar un cliente. Es el momento de comparar condiciones: quien asume la deuda suele conseguir mejor tipo del que tenía.
3. Cancelar y refinanciar
Hipoteca nueva a nombre del adjudicatario que cancela la anterior. Es la más limpia y también la más caro en gastos, porque implica una cancelación y una constitución. Tiene sentido cuando el préstamo antiguo tenía malas condiciones.
Si ninguna de las tres funciona
Ocurre, y hay que decirlo sin rodeos: cuando quien quiere quedarse la casa no puede soportar la hipoteca solo, la operación no se sostiene. Las salidas realistas entonces son dos:
- Vender el inmueble a un tercero y cancelar el préstamo con el precio. Los dos salen limpios de la deuda.
- Vender su cuota a un inversor. Aquí hay que ser preciso: usted se desprende de la propiedad, pero no de la deuda, salvo que el banco le libere. Es una vía útil, pero conviene entrar sabiendo exactamente qué resuelve y qué no.
Y si no hay acuerdo posible, queda la división judicial: la subasta liquida el préstamo con el precio obtenido y el sobrante se reparte.
La compensación puede ser la propia deuda
Un punto que suele resolver operaciones bloqueadas. La compensación al comunero que sale no tiene que ser necesariamente dinero: asumir su parte de la deuda hipotecaria es compensación válida. Si el piso vale 200.000 € y quedan 120.000 € de hipoteca, el valor neto es 80.000 €; quien se queda con todo puede compensar los 40.000 € que le corresponden a usted en dinero, asumiendo deuda, o combinando ambas.
La fiscalidad, que es la buena noticia
Frente a una compraventa, la extinción de condominio sale mucho más barata: no tributa por Transmisiones Patrimoniales, sino por Actos Jurídicos Documentados, con tipos entre el 0,5 % y el 1,5 % según la comunidad autónoma, y la base es solo el porcentaje que se adquiere de nuevas. Además, con compensación no debería devengarse plusvalía municipal, porque no hay transmisión sino especificación de derechos.
Los tres requisitos para que Hacienda no lo trate como compraventa —indivisibilidad, adjudicación a uno solo y compensación efectiva— y el detalle fiscal completo, en impuestos al vender su cuota de proindiviso.
Nunca firme la extinción de condominio antes de tener por escrito la posición del banco. Si va a decir no, es mejor saberlo con la escritura sin firmar.
Preguntas frecuentes
¿Me libero de la hipoteca al ceder mi parte?
No, salvo que el banco lo acepte expresamente. El artículo 1205 del Código Civil exige el consentimiento del acreedor para sustituir al deudor.
¿Y si el convenio de divorcio dice que la paga mi ex?
Ese pacto vincula entre ustedes, no frente al banco. Si su ex deja de pagar, la entidad puede reclamarle a usted.
¿Cuánto tarda la novación?
Entre uno y tres meses, con estudio de solvencia previo del que asume la deuda.
¿Puedo obligar al banco a liberarme?
No. Es una decisión libre de la entidad. Si dice no, hay que ir a la subrogación en otro banco, a la refinanciación o a la venta.
¿Sirve como compensación asumir la deuda?
Sí, y es una fórmula muy habitual, sola o combinada con dinero. Lo relevante para Hacienda es que exista compensación real al que sale.
Este artículo tiene finalidad divulgativa y no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal para un caso concreto. Los tipos de AJD varían por comunidad autónoma y las condiciones de novación dependen de cada entidad. Antes de firmar, contraste su caso conmigo.
