Proindiviso y divorcio: el derecho de uso de la vivienda de la ex pareja y los hijos

Es una de las consultas que más recibo, y casi siempre llega con la misma frase: «sigo pagando una casa en la que no puedo entrar». El divorcio se firmó hace años, la vivienda se compró entre los dos, y la sentencia atribuyó su uso a la otra parte junto con los hijos. Sobre el papel usted es dueño de la mitad. En la práctica no puede usarla, no puede alquilarla y no puede venderla sin más.

El bloqueo se vuelve urgente cuando quiere rehacer su vida y descubre dos cosas: que sigue apareciendo como deudor de la hipoteca —lo que le cierra la puerta a un nuevo préstamo— y que necesita el dinero de esa mitad para comprar otra vivienda. Le adelanto que no hay soluciones cómodas, pero sí hay salidas, y conviene conocer cuál es la que encaja en su caso antes de mover ficha.

Ser propietario y tener el uso son dos cosas distintas

Aquí está el origen de casi toda la confusión. La propiedad y el derecho a habitar la casa se pueden separar, y en un divorcio se separan con frecuencia:

Qué es el derecho de uso de la vivienda familiar

Es una medida que el juez adopta en el divorcio para proteger la vivienda donde viven los hijos. Su encaje legal está en el artículo 96 del Código Civil: con hijos menores, el uso de la vivienda familiar corresponde a quien se queda con su custodia. No es un premio para la ex pareja, es una protección para los hijos, y esa diferencia importa cuando se discute su duración.

Lo que debe tener claro sobre ese derecho:

• No cambia la propiedad. Su cuota sigue siendo suya, con su valor y su fecha de adquisición.
• Limita sus facultades como propietario. No puede usar la casa, ni alquilarla, ni disponer de ella físicamente.
• Puede ser temporal o indefinido, y esto lo decide la sentencia o el convenio.
• Restringe su facultad de disponer. El artículo 96.3 del Código Civil exige el consentimiento de ambos cónyuges —o, en su defecto, autorización judicial— para disponer de la vivienda cuyo uso se ha atribuido, y ordena que esa restricción se haga constar en el Registro de la Propiedad.

Con hijos menores: hasta cuándo dura

Aquí conviene ser preciso, porque circula mucha información equivocada. Desde la reforma de la Ley 8/2021, en vigor el 3 de septiembre de 2021, el artículo 96.1 del Código Civil fija un límite expreso: el uso corresponde a los hijos comunes menores y al cónyuge en cuya compañía queden hasta que todos ellos alcancen la mayoría de edad. No es «mientras dure su necesidad de vivienda»: la ley pone la frontera en los 18 años.

El propio artículo dice qué ocurre después: extinguido ese uso, las necesidades de vivienda de quienes carezcan de independencia económica se atienden por la vía de los alimentos entre parientes, no prolongando el uso de la casa. Las Audiencias lo vienen aplicando así, y han declarado extinguido el uso al alcanzar los hijos la mayoría de edad incluso cuando siguen dependiendo económicamente del progenitor con el que viven.

Dos matices importantes:

• Discapacidad. Si alguno de los hijos está en situación de discapacidad que haga conveniente seguir en la vivienda, el juez fija el plazo según las circunstancias, y los hijos mayores en esa situación se equiparan a los menores.
• Sin hijos, o ya mayores. Entonces se aplica el artículo 96.2: el uso puede atribuirse al cónyuge no titular por el tiempo que prudencialmente se fije, y solo si su interés es el más necesitado de protección. Es siempre temporal y revisable.

Si su sentencia es anterior a septiembre de 2021 y no puso plazo, o sus hijos ya son mayores de edad, hay margen real para pedir la extinción de la medida por modificación de medidas. Es una de las vías que primero reviso.

Sobre la convivencia de una nueva pareja en la vivienda: es una causa de extinción que se alega con frecuencia, pero las Audiencias no son unánimes. Unas la admiten cuando esa convivencia hace que el inmueble pierda su carácter de vivienda familiar; otras exigen prueba concluyente de una convivencia estable y efectiva, y rechazan la extinción si el carácter familiar se mantiene. Depende del caso y, sobre todo, de la prueba.

La hipoteca: el problema que más pesa

Que el convenio diga que la hipoteca la paga quien usa la casa no le libera frente al banco. El acuerdo entre ustedes vincula a ustedes, no a la entidad. Para salir del préstamo hace falta que el banco acepte expresamente liberarle, mediante una novación con cambio de deudor, y no está obligado a hacerlo.

Mientras no ocurra, esa deuda sigue computando en su nivel de endeudamiento y le va a impedir, o encarecer, cualquier hipoteca nueva. Es el motivo por el que muchos clientes llegan a mi despacho: no por conflicto con la ex pareja, sino porque el banco les ha dicho que no. Lo desarrollo con más detalle en extinción de condominio con hipoteca pendiente.

Las tres vías para salir del proindiviso

1. Acuerdo: extinción de condominio

La mejor de largo, si es posible. Su ex pareja le compensa económicamente y se queda como titular único, o bien ponen la vivienda a la venta en el mercado y reparten el precio. Fiscalmente es la vía más barata: no tributa por ITP sino por Actos Jurídicos Documentados, con tipos que van del 0,5 % al 1,5 % según la comunidad autónoma. Si la compensación se articula asumiendo la deuda hipotecaria, también sirve. Le explico los requisitos en extinción de condominio.

2. Vender su cuota a un inversor

Aquí hay una cautela que casi nadie menciona y que conviene tener clara desde el principio. Cuando existe un derecho de uso atribuido, el artículo 96.3 del Código Civil exige el consentimiento de ambos cónyuges —o autorización judicial en su defecto— para disponer de todo o parte de esa vivienda. No es, por tanto, una venta que pueda cerrar de espaldas a la otra parte: si la restricción consta en el Registro, la notaría y el Registro la van a exigir.

La salida cuando no hay consentimiento es pedir autorización judicial. Y a ello se suma el derecho de retracto de los comuneros, que explico en ¿puede vender su proindiviso sin avisar?.

Siendo honesto con usted: aun salvado ese trámite, el comprador adquiere una cuota de un inmueble que no va a poder usar mientras el derecho de uso siga vivo. Eso reduce el número de compradores dispuestos y el precio que le van a ofrecer. Si al uso le quedan dos años, el descuento es asumible; si no tiene plazo, encontrar comprador es difícil. Puede ver cómo funciona esa compra en compra de proindivisos.

3. Acción de división judicial de cosa común

Si no hay acuerdo posible, el artículo 400 del Código Civil le permite pedir judicialmente la división. Como una vivienda no se puede partir, el procedimiento termina en subasta y reparto del precio según los porcentajes. Se lo explico en acción de división de cosa común.

Los tribunales tienen claro que el derecho de uso no impide pedir la división. Lo que ocurre es que ese derecho, si está inscrito con anterioridad a la transmisión, sobrevive a la subasta y es oponible a quien adquiera. Consecuencia práctica: el inmueble sale al mercado con una carga, y eso deprime el precio de remate. De nuevo, todo depende de si el uso es temporal o indefinido y de si está inscrito.

Antes de demandar hay que intentar un acuerdo: el artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025, en vigor desde el 3 de abril de 2025, convierte en requisito de procedibilidad haber acudido a un medio adecuado de solución de controversias.

No lo vea solo como un trámite. En estos casos la negociación funciona mejor de lo que la gente espera, porque ambas partes suelen estar atrapadas: usted no puede rehacer su vida financiera y la otra parte vive con la amenaza de una subasta. Ese punto de dolor compartido es el que abre acuerdos.

Cómo afecta el derecho de uso al precio de su parte

Es la pregunta económica de fondo. Sin ánimo de dar cifras que no puedan sostenerse, el orden de magnitud funciona así:

• Sin derecho de uso inscrito: su cuota se valora como un proindiviso normal, con el descuento propio de la indivisión.
• Con derecho de uso temporal y plazo corto: descuento adicional proporcional a los años que falten.
• Con derecho de uso indefinido e inscrito: el mercado prácticamente se cierra. Aquí la vía realista es el acuerdo o la revisión judicial de la medida.

Por eso insisto tanto en la nota simple: la diferencia entre estar inscrito o no puede valer decenas de miles de euros.

Y si la otra parte no paga los gastos

Ocurre a menudo: quien usa la vivienda deja de pagar el IBI, la comunidad o la propia hipoteca, y el acreedor reclama a los dos. Usted puede pagar y después repetir contra el otro copropietario por la parte que le corresponde, y también reclamar una compensación cuando el uso exclusivo no está amparado por resolución judicial. Los dos supuestos, en gastos comunes del inmueble y en indemnización por uso excluyente.

Preguntas frecuentes

¿Puedo vender mi parte de la casa si mi ex tiene el derecho de uso?

No sin más. El artículo 96.3 del Código Civil exige el consentimiento del otro cónyuge o, en su defecto, autorización judicial para disponer de todo o parte de la vivienda cuyo uso se ha atribuido, y esa restricción se hace constar en el Registro. Con consentimiento o con autorización judicial sí puede vender, pero el comprador tendrá que respetar el uso mientras subsista, y eso pesa en el precio.

¿Hasta cuándo dura el derecho de uso si hay hijos menores?

Hasta que todos los hijos alcancen la mayoría de edad, según el artículo 96.1 del Código Civil, salvo el supuesto de discapacidad. A partir de ahí, las necesidades de vivienda de los hijos sin independencia económica se cubren por la vía de los alimentos, y el uso solo puede mantenerse al amparo del artículo 96.2, con carácter temporal y si ese cónyuge es el más necesitado de protección.

¿Me libero de la hipoteca si mi ex se queda con la casa?

Solo si el banco lo acepta formalmente. El convenio regulador reparte la obligación entre ustedes, pero frente a la entidad los dos siguen respondiendo hasta que se formalice el cambio de deudor.

¿El derecho de uso impide la subasta en una división judicial?

No la impide. Pero si está inscrito antes de la transmisión, el adjudicatario tendrá que respetarlo, y eso reduce el precio que se alcanza en la subasta.

¿Puedo reclamar algo por no poder usar una casa que es mía?

Cuando el uso exclusivo está atribuido por sentencia, no. Cuando no hay resolución que lo amparen y un copropietario ocupa el inmueble excluyendo al otro, sí cabe reclamar una compensación por el uso excluyente.

Este artículo tiene finalidad divulgativa y no constituye asesoramiento jurídico para un caso concreto. La duración y los efectos del derecho de uso dependen de lo que diga su sentencia y de la interpretación de cada juzgado. Antes de tomar decisiones, contraste su situación conmigo.