Cuando en una consulta veo que hay voluntad de acuerdo, la primera opción que exploro es siempre esta. Y no por comodidad: por dinero. La diferencia fiscal entre hacerlo bien y hacerlo mal, en un piso de 200.000 €, se cuenta en miles de euros.
Qué es exactamente
No es una compraventa, aunque se le parezca. Jurídicamente es la disolución de la comunidad: el inmueble deja de pertenecer a varios y pasa a pertenecer a uno, que compensa a los demás. Y esa naturaleza es la que explica el tratamiento fiscal favorable, porque no se considera que haya una transmisión sino una especificación de un derecho preexistente: quien se queda con el todo ya era dueño de una parte.
Los tres requisitos, y son acumulativos
- El bien es indivisible o desmerecería mucho al dividirse. Un piso, un local, una plaza de garaje o un trastero lo cumplen sin discusión.
- Se adjudica a uno solo de los comuneros, o a varios siempre que el reparto sea proporcional a sus cuotas.
- Hay compensación real al que sale: en dinero, con otros bienes comunes o asumiendo su parte de la deuda hipotecaria. Las tres fórmulas valen y pueden combinarse.
El requisito que más operaciones estropea es el tercero, y casi siempre por lo mismo: compensación pactada pero no documentada. Un «ya nos arreglaremos» entre hermanos, o una transferencia que no aparece en la escritura. Si Hacienda no ve la compensación, ve una donación o una compraventa, y liquida en consecuencia.
Las dos formas de hacerlo
1. Adjudicación a un comunero con compensación
La clásica. Uno se queda el inmueble completo y paga a los demás el valor de sus cuotas. Es la fiscalmente óptima y la que recomiendo siempre que alguien tenga capacidad económica o de financiación.
2. Venta a un tercero y reparto del precio
Si nadie quiere quedárselo, se vende en el mercado y se reparte. Aquí no hay extinción de condominio propiamente dicha: hay una compraventa ordinaria, con la fiscalidad de una compraventa para cada vendedor: IRPF sobre la ganancia, plusvalía municipal y un ITP que paga el comprador. Es más lento, pero suele obtener mejor precio que cualquier alternativa forzosa.
La comparación fiscal, en una tabla
| Extinción de condominio | Compraventa de cuota | |
|---|---|---|
| Impuesto | AJD, 0,5 %–1,5 % | ITP, 6 %–11 % |
| Base imponible | Solo el porcentaje que se adquiere | Valor de la cuota transmitida |
| Quién lo paga | Quien se adjudica el inmueble | El comprador |
| Plusvalía municipal | No debería devengarse con compensación | La paga el vendedor |
| IRPF del que sale | Sí, si hay ganancia por actualización de valores | Sí, sobre la ganancia patrimonial |
Sobre la plusvalía municipal, un aviso realista: la doctrina es que con compensación no hay transmisión sino especificación de derechos, y por tanto no se devenga. Pero algunos ayuntamientos liquidan de todas formas y hay que recurrir. Conviene preverlo antes de firmar, no descubrirlo después.
Si hay hipoteca, es otra operación
Y es el error más caro de esta materia: la escritura de extinción de condominio no le saca de la hipoteca. Para eso hace falta que el banco acepte expresamente sustituir al deudor. Lo desarrollo en extinción de condominio con hipoteca pendiente.
El paso previo: acordar el valor
Casi todas las extinciones que se atascan lo hacen aquí, no en el derecho. Quien se queda el inmueble tira el valor a la baja; quien sale, al alza. Dos formas de desatascarlo que funcionan:
- Tasación por un tercero independiente aceptado de antemano por todos, con el compromiso de estar a su resultado.
- La cláusula del sobre cerrado. Cada comunero fija un precio y el otro elige si compra o vende a ese precio. Disuade de exagerar en cualquier dirección.
Y no olvide el valor de referencia de Catastro: es la base mínima que la Administración va a tomar para liquidar el impuesto, aunque ustedes escrituren por menos.
Y si alguien se niega
Entonces esta vía se cierra, porque la extinción de condominio es un acuerdo y no se puede imponer. Quedan la venta de la cuota a un tercero y la acción judicial de división, que acaba en subasta. Las comparo todas en las cinco salidas cuando un copropietario no quiere vender.
Un dato para negociar: explíquele al comunero que quiere quedarse el inmueble lo que le costaría la misma operación como compraventa. Ese diferencial fiscal convence más que cualquier argumento jurídico.
Preguntas frecuentes
¿Qué requisitos exige para no tributar como compraventa?
Indivisibilidad del bien, adjudicación a uno solo y compensación real al que sale. Los tres a la vez.
¿Cuánto se paga?
AJD entre el 0,5 % y el 1,5 % según la comunidad autónoma, sobre el porcentaje que se adquiere de nuevas. Lo paga el adjudicatario.
¿Puede hacerse sin el acuerdo de todos?
No. Sin acuerdo, la vía es la división judicial del artículo 400 del Código Civil.
¿Vale como compensación asumir la hipoteca?
Sí, y es habitual. Lo importante es que la compensación sea real y quede documentada en la escritura.
¿Tiene que ir el mismo día que la novación de la hipoteca?
No necesariamente, pero conviene coordinarlas y, sobre todo, tener la respuesta del banco por escrito antes de firmar la extinción.
Este artículo tiene finalidad divulgativa y no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal para un caso concreto. Los tipos de AJD e ITP varían por comunidad autónoma y el criterio municipal sobre la plusvalía no es uniforme. Antes de firmar, contraste su caso conmigo o con la administración competente.
